Erhvervsejendomme – 5 ting du skal vide om erhvervsejendomme til leje

Posted on november 20, 2010 by admin


Det er svært, at lave en kort tjeckliste om erhvervsejendomme, men jeg syntes alligevel at du skal have en:

  1. Du skal vide om det er en momsregisteret erhvervsejendom
  2. Erhvervsejendommen skal have gode tilkørselesforhold for både ansatte, kunder, og leverandører
  3. Erhvervsejendommen skal være tilpas stor, så du kan vokse i den – evt med mulighed for at sammenlægge lejemål
  4. Erhvervsejendommen skal være til leje. Du kan godt købe en, men du får en meget større frihed ved at fokusere på erhvervsejendomme til leje
  5. Udlejningslejemål har nogle gange meget lange opsigelsesfrister. Vær sikker på at din erhvervsejendom har en passende opsigelsesfrist fx. 6 måneder er passende i de fleste tilfælde med erhvervslejemål.

Vi fandt et passende erhvervslejemål i Nivå, men nu er vi vokset fra det, og har fundet et meget større lejemål hvor vi kan vokse. Vi er ikke blevet påvirket så meget af finanskrisen, så vi tror på fremtiden. Vi har været glade for vores erhvervsejendomme til leje at vi ikke over at købe. Jeg er dog kommet frem til at det på et tidspunkt bliver aktuelt at købe vores egen erhvervsejendom. Dels er der jo en masse skattefordele idet, og dels så kan man få bygningen som det passer til ens behov. Den vigtigste årsag til at købe i stedet for at leje erhvervsejendomme er at vi kan se at vores omsætning i Danmark er ved at flade ud, og vi kan derfor nogenlunde se hvad vi har brug for til det danske marked.

Vores næste erhvervsejendom skal nok være i udlandet, så vi kan servicere vores kunder bedst muligt. Det vil så betyde, at vi kan købe en erhvervsejendom i Danmark og udnytte skattefordelene her, mens vi stadig lejer erhvervsejendomme i udlandet. På den måde får vi det bedste af to verdner. Vi har nu altid være meget glade for at have en erhvervsejendom i nordsjælland til leje, fordi vi på den måde kunne være tæt på vores kunder, og på vores loyalie medarbejdere der har været med os fra starten.

Det er vigtigt, at passe på sine gode medarbejdere når man vokser så hurtigt som vi er gjort. Det kan være svært at finde en god virksomhedskultur, hvis man skifter erhvervslejemål hele tiden. Hold fast på de gode medarbejdere og på de gode erhvervslokaler, så er du ikke helt dårligt stillet, selv ikke når der kommer en finanskrise.

Erhvervslejemål i Nordsjælland

Der er mange erhvervslejemål i nordsjælland, men du skal være kritisk. Der er mange der har en god adresse, men som har håbløse adgangsforhold for ansatte, kunder, og leverandører. Vi valge vores udlejningsejendom i Nivå ud fra kriterierne om at det skulle være til at betale, men samtidigt have gode forhold for alle de 3 nævnte grupper. At der så er en motorvej ganske tæt ved gør bare valget så meget lettere.

Erhvervslokaler til forskellige behov

Vi havde brug for en fleksibilitet hvis vores satsning på at flytte i større lokaler glippede, og det kunne vi få fra vores udlejer i Nivå. De var villige til at splitte lejemålet op i to, hvis vi pludseligt kun havde brug for den halve plads. Det var en stor hjælp at vi viste at vi havde denne buffer, så vi kunne klarer krisen. Det kan du roligt se efter når du ser efter erhvervslokaler i nordsjælland.

Vi er jo flyttet i nye lokaler, men det sker da at jeg tænker tilbage til dengang hvor jeg havde helt overblik over alle dele af forretningsgangen, og hvordan varerne bevægede sig på lageret. Det er blevet lidt sværere nu, da der er mere gods undervejs. Jeg kan da lige se om jeg kan finde linket til vores gamle lokaler, så kan du selv se på det der viste sig at være den perfekte erhvervsejendom til leje.

Posted in Erhvervsejendomme, Erhvervsejendomme til leje, Erhvervslejemål, Erhvervslokaler, Erhvervslokaler til leje, Udlejningsejendomme, Udlejningslejemål | Tagged , , , , , , | Kommentarer slået fra

Erhvervslokaler til leje

Posted on november 18, 2010 by admin

I den sidste artikkel fortalte jeg om Udlejningsejendomme, og i denne vil jeg fokusere på Erhvervslokaler til leje.

Erhvervslokaler til leje frem for at eje

Vi har altid valgt vores erhvervslokaler efter beligenhed, så vores kunder og vores medarbejdere har haft let adgang.


Jeg arbejdede engang et sted hvor man flyttede hovedkontoret ganske tæt til direktørens arbejdsplads, så han fik kort til arbejde, mens alle der skulle bruge offentligt transport fik op til 1 time ekstra i transport. Det var måske rigtigt at gøre, og det kan være at der var andre hensyn at tage, men det var en lidt dum fornemmelse, når man havde findet et sted at arbejde med kort transporttid. Så det er et ekstra råd når du kigger efter erhvervslokaler til leje – offentlig transport muligheder.

Erhvervslokaler til leje og offentlig transport

Erhvervslokaler til leje dækker over mange ting, fra de helt små baglokaler til store domisiler med 1.000-vis af m2 til rådighed. Hvad dit behov er kan være svært at sige, men en tommelfinger regel siger at man altid får for lidt plads. Om det er pladsen der bliver dårligere udnyttet i Erhvervslokaler til leje eller om man ikke helt tror på at det kommer til at gå lige så godt i fremtiden, det er svært at sige, men det er næsten en regel at man starter med god plads, har tilpas plads i en kort tid, og så er lidt trængt i slutnignen.

Det er også derfor det bedst kan betale sig at kigge efter Erhvervslokaler til leje fremfor Erhvervslokaler til salg. Det er meget nemmere og billgere at komme ud af et erhvervslejemål frem for at skulle finde en erhvervsmægler og sætte sine Erhvervslokaler til salg. Desuden kan det tilføre alle virksomheder en god dynamik at flytte en gang i mellem.

Tænk nyt – flyt i erhvervslokaler til leje

Når man flytter sin virksomehed til nye erhvervslokaler, så sker der ofte det at man får et afbræk i dagligdagen, og kommer til at tænke på nye måder, og måske kommer man også til at organisere sig på en bedre måde fordi kontorerene pludselige passer til en mere effektiv arbejdsgang. Det kan være en hel Lean process at flytte kontor. Man får lige set efter om alle arbejdsgange skal være på samme måde i det nye erhvervslokale.

Noget af det vigtigste ved erhvervslokaler er om man føler sig godt hjemme i omgivelserne. Det er jo et sted man skal opholde sig i mange dage og timer hver dag. Det er også vigtigt, for medarbejdernes trivlsel at der er et godt miljø. Ofte kan man pifte det lidt op med planter, og noget rindende vand. Der skal ikke så meget til.

Jeg anvender et reklamebureau hvor de har noget de kalder en “Bureauhund” det er en Golden retriever der er på bureauet hver dag. Det er mægtigt hyggeligt, og så længe der ikke er nogen der har hunde allergi, så er det en fantastisk måde at få en hyggelig stemning på kontoret i de lejede erhvervslokaler.

Posted in Erhvervsejendomme, Erhvervslokaler til leje | Tagged , | Kommentarer slået fra

Udlejningsejendomme

Posted on november 16, 2010 by admin

I den foregående artikkel om Udlejningslejemål fortalte jeg om vores første store lokale i Nivå i Fredensborg.


Jeg blev vist ikke helt færdig, min kone mente at jeg også skulle skrive at vi havde lavet en aftale om at hvis det begyndte at gå dårligt for vores virksomhed, så kunne vi indskrænke os til halvdelen af lagerpladsen for på den måde at kunne overleve. Hun mente, at det skulle med for at fortælle at nogle udlejere af udlejningsejendomme også er mennesker som man kan tale med, og få noget gode aftaler, så man kan sove trygt om natten.

Der findes generelt to typer af udlejningsejendomme som man skal være lidt opmærksom på når man lejer. Der er momsregisterede og ikke momsregisterede udlejningsejendomme.

Hvis de er moms registerede, så er alle tallene i lejekontrakten typisk uden moms, og momsen bliver opkrævet sammen med huslejen. Hvorfor er det vigtigt? Cash Flow! Der er et gammel ordsprog der siger at “Cash is King”, og kontanter er livsblodet i alle virksomheder. Hvis der kommer moms på, så kan der gå op til 3 måneder før du får dem tilbage, og den mellemliggende periode skal du have dem dækket af dit løbende cashflow. Da udlejningsejendommen er en del af din drift af virksomheden, så har du nok allerede regnet dette ind i dine administrationsomkostninger, men det er altid godt at huske det. Som udgangspunkt er udlejningsejendomme ikke moms registerede, men der kan være forskellige årsager til at udlejningsejendomme gerne vil momsregisteres.

Hvis lejemålet ikke er momsregisteret, så er det fordi udlejningsejendommen bruger de normale regler. Det er sådan at udlejningsejendomme er undtaget fra momspligt, men man kan godt få den momsregisteret hvis man finder det mest smart. Jeg kan ikke lige se den store forskel bortset fra Cash flowet, og det er i virkeligheden ikke så slemt når man først har indregnet det.

En anden specialietet ved udlejningsejendomme er opsigelsesvarslet. Det er meget normalt med både 12 og 24 måneders opsigelse, især hvis man får lavet store tilpasninger til bygningerne. Vores udlejningsejendom i Nivå fik vi aftalt en 6 måneders opsigelsesperiode på til begge parter. Det syntes vi var ganske fair, og vi havde ikke lavet nogle store ændringer på bygningerne.

Vores lagerhal i udlejningsejendommen var ikke så godt isoleret, og vi havde meget af vores gang i lageret, så vi havde varme på, og det betød at vi havde en varmeudgift på ca 5.000 pr mdr. Det var selvfølgelig størst i vinterhalvåret. Heldigvis var der gulvtæpper på gulvet, så det var ganske behageligt at arbejde på lageret i vinterhalvåret.

Det eneste vi ikke måtte i denne udlejningsejendom var at drive dagligvare handel eller anden detailhandel der normalt foregår i butikscentre. Der er heller ikke nok trafik forbi udlejningsejendommen til at man vil give sig i kast med det. Hvis man driver dagligvare handel, så skal man være der hvor kunderne er. Huslejen er dyr i butikscentre, men de levere også kunderne, så det passer fint sammen.

I den næste artikkel skal vi tale om erhvervslokaler til leje, og hvordan du finde den bedste udlejningsejendom til dit behov.

Posted in Erhvervsejendomme, Udlejningsejendomme | Tagged , | Kommentarer slået fra

Udlejningslejemål

Posted on november 14, 2010 by admin

I den foregående artikkel om Erhvervslejemål fortalte jeg at vi ganske hurtigt voksede ud af vores første erhvervslejemål, og derfor begyndte at se os om efter et nyt.


Det nye Udlejningslejemål vi fandt var en ganske fleksibel størrelse. Vi havde i forbindelse med at vi kiggede på vores behov for nye lokaler, også lavet en kundeanalyse og en medarbejder analyse, så vi viste hvor vores kunder kom fra, og hvor vores ansatte boede.

Vores forretning var blevet lidt mere kundeafhængig over tid, og det skete ganske ofte af vores kunder kom forbi i vores lokaler for at hente et produkt eller to.

De fleste af vores medarbejderer, og eftermiddagshjælpere viste sig at komme fra Nordsjælland, og det var også tilfældet med vores kunder, så det var naturligt at se os om efter en passende lokation i et Udlejningslejemål i nordsjælland. Vi kiggede lidt omkring, og efter grundig overvejelse faldt valget på en Udlejningsejendom i Nivå i Fredensborg kommune. Afstandsmæssigt lå det perfekt, og der var gode og hurtige forbindelses muligheder med motorvejen, så det blev valgt. Jeg prøver at sætte et billede ind af vores Udlejningslejemål, men jeg ved ikke om jeg kan finde ud af det.

Vi havde efterhånden fået et ret stort lagerbehov, og kontorfaciliteteren skulle også være i orden. Så valget faldt på et Udlejningslejemål med 712 m2 og en stor grund på 2.437 m2. Den store grund gør at det er nemt at parkere, og de lastbiler vi havde det kom med varer nemt kunne komme til, og vi havde ikke en eneste skade fra lastbiler, noget jeg kan forstå er ret normalt, hvis der er trange parkeringsforhold.

Vi havde kigget efter en husleje på max 1.000 ex moms, men vi havde nok sat vores forventninger lidt lavt, da de fleste Udlejningslejemål vi kiggede på kostede mere end vores smærteterskel. Det lykkedes os at forhandle en rigtig god pris hjem på 767 kr pr m2, hvilket vi var meget glade for. Det viste sig at udlejeren syntes vi havde et godt projekt, og syntes om vores produkter, og derfor gerne ville hjælpe lidt. Vi er jo ikke helt dumme, så vi ved godt at Udlejningslejemål der står tomme ikke tjener nogen penge, så for dem var det også et spørgsmål om at få det lejet ud, men alt i alt så syntes jeg at vi fik en god deal.

Selve Udlejningslejemålet består af en stor hal der kan deles op i to, og så et administrationsområde med kontorer, køkken og bad/toilet. Det passede perfekt til os, vi ville ikke betale for en dyr adresse i eksemplevis tuborg havn, vi ville hellere give pengene til vores ansatte som løn og goder. En god adresse er alligevel mest, så ens bil har et pænt sted at parkere mens man arbejder ved computeren.

I den næste artikkel vil jeg fokusere på udlejningsejendomme, og fortsætte historien om vores lille firma.

Posted in Erhvervsejendomme, Udlejningslejemål | Tagged , , | Kommentarer slået fra

Erhvervslejemål

Posted on november 12, 2010 by admin

Jeg skriver denne artikkelserie for at dele mine erfaringer med erhvervslejemål, og hvilke ting du skal tage dig i agt for. I den første artikkel om Erhvervsejendomme til leje, fortalte jeg lidt om baggrunden for min interesse i erhvervslejemål.


Jeg fandt mit første erhvervslejemål gennen en erhvervsmægler, men der er mange andre måder man kan finde erhvervslejemål. På nettet er der kommet en del portaler, hvor man kan finde erhvervslejemål, og hvor man kan søge efter forskelige kriterier.

Find Erhvervslejemål gennem erhvervsmægler

Mit første lejemål passede lige præcis til mit lille firme i ca 2 måneder, så begyndte det også at blive lidt trangt. Årsagen var jo at det gik godt i firmaet, så det er en form for positivt problem, men det er stadig irriterende at vi skulle til at se os om efter et større erhvervslejemål så hurtigt. Det er heller ikke helt billigt at skifte adresse. Der er faktisk mange steder hvor man skal have sin adresse ændret, og så kan det godt tage lidt tid og energi at holde alle disse adressekartoteker opdaterede, hvis man flytter hver 6 måned.

Udlejningsmarkedet for erhvervslejemål

I øjeblikket er udlejningsmarkedet heldigvis, sådan at du som lejer står ret godt. Der er mange ledige erhvervslejemål, og udlejerne er ved at være møre. Det kan godt være at du ikke kan få en lavere husleje, men så kan det være at du kan få en aftale om at du starter med at leje en lille del af en kontor eller lager, og så i tagt med at du får brug for det, så kan du inddrage mere og mere i dit erhvervslejemål.

Det var ihvertfald den model, jeg skulle have haft i starten. På den måde deler man også lidt af sin risiko og upside chance med ens udlejer. Når udlejeren ser at det går godt for dig, så er der også større velvillighed, hvis der skal laves specielle tilpasninger til din virksomhed. Fx. I en periode solgt vi en olie der pludselig blev godkendt som levensmiddel og derfor skulle de opbevares i rum hvor der ikke var gulvtæpper på gulvet.

I det tilfælde valgt min udlejer at betale for at på lagt linolium på i et rum der kunne bruges til lager for oilen. Det skal bare tjene som et eksempel på at det ikke altid er rigtigt at fokusere på at få den laveste husleje, nogengange får man en større fleksibilitet ved at have en udlejer der gerne vil se dig blive en succes.

Min næste artikkel kommer til at handle om udlejningslejemål, og den fortsatte historie om vores næste erhvervslejemål der var lidt større.

Posted in Erhvervsejendomme, Erhvervslejemål | Tagged , | 1 Comment

Erhvervsejendomme til leje

Posted on november 10, 2010 by admin

Når man leder efter erhvervsejendomme til leje, så er der flere ting man skal være opmærksom på.


Det fandt jeg ud af da jeg selv skulle finde lokaler til vores lille firma. Firmaet var startet hjemme i stuen, og med et ganske lille varelager, og en computer. I starten gik det sådan set fint nok, men langsomt voksede varelageret, og der begyndtea at komme så meget at lave i løbet af dagen at jeg ikke kunne håndtere det hele selv.

Erhvervsejendom når der kommer ansatte

Så stod jeg og skulle ansætte en til at hjælpe med dagens ordre, og så skulle personen pludselig ind i min stue. Det var lidt for mærkeligt, og det duede ikke, så jeg begyndte at se mig om efter nogle erhvervsejendomme til leje. Der er rigtigt mange udlejningslejemål at vælge imellem, og derfor er det vigtigt at man tager sig god tid til at undersøge markedet, og ikke mindst sine egne behov.

Behov og erhvervsejendomme til leje

Jeg havde behov for en lille lager og to arbejdspladser, så der var ikke kæmpe store erhvervsejendomme jeg kiggede efter. Mange erhvervslejemål er meget store lejemål hvor man kan sidde en hel koncern, og med indbygget kantine og en masse ekstra fasiliteter. Der hvor mit firma var på tidspunktet, havde jeg dog mere brug for en gammelt nedlagt butik. I hvertfald ud fra størrelsen. Jeg fandt dog ud af at gamle butikker har direkte adgang fra gaden, og er derfor dyrere at forsikre end “rigtige” erhvervslokaler. Man kan selvfølgelig også have noget direkte salg hvis man har en butik, men jeg ville ikke bindes fast på åbningstider og sådan noget.

Da jeg endelig havde fundet den rigtige erhvervsejendom til leje tog jeg kontakt til ejendomsmægleren. Det er tilsyneladende ofte en ejendomsmægler der har erhvervslokaler til leje, og man skal ikke blive overrasket når de præsentere sig som ejendomsmæglere. Du behøver ikke at købe erhvervsejendommen bare fordi de er ejendomsmæglere. Der er udlejere der gerne vil sælge deres ejendomme, men det er en helt anden historie.

En passende erhvervsejendom til leje

Jeg fandt, som sagt, et passende lokale, og ville gerne leje det. Så kom næste hurdel. Lokalet havde en anvendelse paragraf. Det betyder på dansk, at man ikke må starte en hvilken som helst forretning i et tilfældigt lokale. På mit lokale måtte jeg ikke starte dyrehandel, fødevarehandel, eller ejendomshandel. Det er lidt sjovt, man må kun starte ejendomsmægler forretninger mange steder hvis der tidligere har ligget en ejendomsmægler eller en bank i butikken. Fødevare og dyrehandel er noget med ventilation og bortskaffelse af madrester.

Jeg tog kontakt til ejendomsmægleren og begyndte at finde ud af hvilke krav og restriktioner denne erhvervsejendom var underlagt. Kort fortalt, så skal man tage højde for den direkte leje, forbrugsudgifterne, og evt reguleringer. Hvad der ellers kan være godt at vide om erhvervsejendomme til leje kommer i næste artikkel om erhvervslejemål.

Posted in Erhvervsejendomme, Erhvervsejendomme til leje | Tagged , | 2 Comments